Manutenzione terrazzo di proprietà esclusiva: chi paga, ripartizione spese

La manutenzione del terrazzo di proprietà esclusiva può comportare spese importanti per l’inquilino: ma tutti i costi sono necessariamente a carico del proprietario del terrazzo? 

In realtà, quando il terrazzo svolge anche una funzione di copertura per gli ambienti sottostanti, si applica l’art. 1126 c.c.: le spese di manutenzione sono 1/3 a carico del proprietario esclusivo, 2/3 a carico dei condomini cui la copertura serve, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Le opere che riguardano, invece, esclusivamente il godimento privato seguono criteri differenti. Per comprendere chi paga, è necessario valutare funzione, struttura del terrazzo e tipologia di intervento: richiedi un sopralluogo gratuito a EdiliziAcrobatica per effettuare le verifiche necessarie. 

Approfondiamo chi paga e ripartizione spese per la manutenzione del terrazzo di proprietà esclusiva.

Terrazzo di proprietà esclusiva: come si distingue da quello condominiale 

Per comprendere chi deve sostenere le spese di manutenzione del terrazzo, è innanzitutto fondamentale capire se la struttura è realmente di proprietà esclusiva o rientra tra le parti comuni dell’edificio. 

L’art. 1117 c.c. introduce la cosiddetta “presunzione di condominialità” per tetti e lastrici solari, considerati parti comuni dell’edificio salvo eventuali titoli differenti. Anche se il terrazzo è accessibile solo da un appartamento, pertanto, non significa che sia privato. 

Un terrazzo è di proprietà esclusiva quando un titolo idoneo ne attribuisce la proprietà a un singolo soggetto, superando la presunzione di condominialità prevista dalla legge. Per verificare la titolarità occorre esaminare, quindi, il titolo di acquisto e gli atti che disciplinano la proprietà delle diverse parti dell’edificio. 

La distinzione non dipende solo dalla proprietà: anche una terrazza a livello può avere una natura condominiale se svolge una funzione di copertura degli ambienti sottostanti, come riconosciuto dalla giurisprudenza Cassazione. In tal caso, la sua funzione prevale sulla semplice circostanza che sia collegata o accessibile da un’unica abitazione. 

Per questo, è fondamentale distinguere tra proprietà esclusiva, uso esclusivo e funzione di copertura: da questa qualificazione, dipende il criterio da applicare per la ripartizione delle spese.

Chi paga la manutenzione del terrazzo esclusivo: la regola dell’art. 1126 c.c. 

Se il terrazzo di proprietà o uso esclusivo svolge anche una funzione di copertura per gli ambienti sottostanti, deve essere seguito il criterio stabilito dall’art. 1126 c.c. Questa norma considera la doppia funzione della struttura: terrazzo impiegato in via esclusiva dal proprietario, ma allo stesso tempo struttura che protegge da pioggia e agenti atmosferici le unità immobiliari sottostanti. 

In questi casi, le spese per la manutenzione del terrazzo saranno per un terzo a carico del proprietario esclusivo, per due terzi saranno a carico dei condomini cui il terrazzo ha funzione di copertura. I due terzi spettanti ai condomini vengono suddivisi in proporzione al valore delle rispettive porzioni di piano, secondo i millesimi di proprietà. Non si tratta di una divisione tra tutti i condomini, ma solo tra i proprietari delle unità effettivamente coperte dal terrazzo. 

Questa regola viene applicata sulla base della natura concreta dei lavori: per gli interventi di conservazione e manutenzione della copertura, come ad esempio il rifacimento dell’impermeabilizzazione, le spese vengono ripartite come definito dall’art 1126 c.c. Quando un’opera è destinata esclusivamente a migliorare l’estetica o il godimento privato della superficie, questa norma non viene seguita e le spese saranno esclusivamente a carico del proprietario del terrazzo. 

Manutenzione ordinaria vs straordinaria: cosa cambia 

Per comprendere se le spese di manutenzione terrazzo di proprietà esclusiva siano a carico del solo proprietario o debbano essere ripartite tra i condomini interessati, non basta distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria. È necessario considerare anche quale parte del terrazzo viene interessata dai lavori e quale funzione svolge.

Gli interventi destinati esclusivamente al godimento privato della superficie sono, in linea generale, a carico del proprietario esclusivo. Quando i lavori riguardano invece gli elementi che garantiscono la funzione di copertura degli ambienti sottostanti, può trovare applicazione il criterio dell’art. 1126 c.c., anche per opere di particolare rilevanza.

In pratica, si possono considerare alcuni esempi:

• Rifacimento di pavimentazioni e finiture. La sostituzione di piastrelle deteriorate, la stuccatura delle fughe o piccoli interventi di ripristino della superficie, quando riguardano esclusivamente il normale utilizzo del terrazzo, sono generalmente a carico del proprietario;
• Impermeabilizzazione. Quando si interviene sulla guaina impermeabilizzante perché non garantisce più la protezione degli ambienti sottostanti, l’opera riguarda anche la funzione di copertura. Se ricorrono i presupposti dell’art. 1126 c.c., la relativa spesa può quindi essere ripartita secondo il criterio di 1/3 e 2/3;
• Rifacimento completo del terrazzo. Quando per rifare l’impermeabilizzazione è necessario demolire pavimentazione e massetto, intervenire sugli strati sottostanti e ripristinare la superficie, occorre distinguere le lavorazioni necessarie alla conservazione della funzione di copertura da quelle riconducibili esclusivamente al godimento privato.

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è quindi utile per descrivere l’entità e la natura dei lavori, ma non determina da sola la ripartizione spese condominio. Quando l’intervento riguarda elementi comuni o la funzione di copertura a beneficio di altre unità immobiliari, occorre coinvolgere l’amministratore di condominio e richiedere l’approvazione dell’assemblea condominiale.

Casi particolari nella ripartizione delle spese 

La norma definita dall’art. 1126 c.c. in merito alla ripartizione delle spese per la manutenzione terrazzo di proprietà esclusiva deve, inoltre, essere adattata alla struttura concreta dell’edificio. 

Alcuni casi risultano particolari e vanno analizzati con maggiore attenzione. Facciamo alcuni esempi: 

• Parte aggettante del terrazzo. Se le porzioni che sporgono dalla sagoma dell’edificio non svolgono una funzione di copertura, saranno a carico del proprietario esclusivo. Fanno eccezione, tuttavia, alcuni elementi decorativi che contribuiscono al decoro architettonico dell’edificio, in quanto considerati di natura condominiale;
• Proprietario del terrazzo con appartamento sottostante. Se il titolare del terrazzo possiede anche l’unità immobiliare coperta dal terrazzo, egli dovrà partecipare alla spesa in entrambe le modalità: 1/3 come proprietario esclusivo e, in base ai millesimi dell’appartamento sottostante, contribuendo ai 2/3 destinati ai condomini interessati;
• Parti comuni escluse dal calcolo. Alcuni elementi, come grondaie, doccioni e canali di scarico, non seguono necessariamente la ripartizione spese condominio 1/3-2/3, in quanto svolgono una funzione comune per l’edificio. Le spese per queste parti, se considerate di natura condominiale, vengono ripartite secondo il regime previsto per gli elementi comuni. 

Le eccezioni confermano l’esigenza di individuare quali parti del terrazzo svolgono la funzione di copertura e quali parti sono esclusivamente private. 

Infiltrazioni dal terrazzo esclusivo: chi risponde dei danni 

In presenza di infiltrazioni dal terrazzo esclusivo, è importante individuare quali siano le responsabilità e la relativa ripartizione delle spese per i danni effettuati. Innanzitutto, occorre comprendere la causa della problematica: una guaina impermeabilizzante deteriorata, una pavimentazione danneggiata, uno scarico non efficiente. Questi problemi possono richiedere approcci e interventi differenti.  

Quando l’infiltrazione è causata dal deterioramento del lastrico o della terrazza che svolge funzione di copertura, per un difetto di manutenzione, anche il risarcimento dei danni segue il criterio dell’art 1126 c.c.: 1/3 delle spese a carico del titolare esclusivo, 2/3 a carico dei condomini interessati a seconda delle rispettive quote. 

Tuttavia, non sempre le spese legate ai danni di un’infiltrazione vengono ripartite in questo modo. Se viene accertata una causa differente o la responsabilità è da imputare a un unico soggetto, il criterio può cambiare.

Proprio per questo è fondamentale, innanzitutto, individuare l’origine dell’infiltrazione, per poi stabilire quali siano i lavori necessari e come debbano essere ripartiti i costi. Analizziamo come intervenire in presenza di macchie di umidità, gocciolamenti o altri segnali di infiltrazione in questa guida dedicata.

Parapetti e altre strutture accessorie: chi paga 

I parapetti del terrazzo, così come ringhiere ed elementi destinati alla sicurezza e all’affaccio, normalmente vengono collegati al godimento esclusivo della terrazza. Di conseguenza, le spese per la manutenzione di questi elementi rimangono a carico esclusivo del proprietario del terrazzo. 

Questi elementi non rientrano nella ripartizione prevista dall’art. 1126 c.c. Tuttavia, se il parapetto terrazzo, l’intradosso o le altre strutture accessorie costituiscono una parte integrante della facciata, contribuendo al decoro architettonico dell’edificio, l’intervento di manutenzione interessa l’intero condominio e la ripartizione delle spese dovrà essere valutata in base alla funzione e alla natura dell’elemento.  

Come procedere: dalla delibera assembleare all’intervento tecnico 

Se il terrazzo privato necessita di un intervento di manutenzione, è bene procedere con attenzione e in modo ordinato per comprendere quali lavori eseguire, chi deve sostenere i costi e quali passaggi condominiali sono necessari. 

L’iter da seguire per la manutenzione terrazzo di proprietà esclusiva prevede i seguenti step: 

1. Verifica del titolo e della natura del terrazzo, stabilendo se è di proprietà esclusiva, se è un lastrico solare comune con uso esclusivo o una terrazza a livello. I documenti da considerare sono il titolo di proprietà e la documentazione condominiale;
2. Individuazione della causa del problema, mediante un sopralluogo tecnico utile a distinguere, ad esempio, un deterioramento della pavimentazione da problematiche legate all’impermeabilizzazione; 
3. Distinzione tra opere private da quelle legate alla copertura, separando i lavori utili al godimento esclusivo e le operazioni tese a conservare la funzione di copertura;
4. Predisposizione di un preventivo tecnico dettagliato, che chiarisce le lavorazioni previste, le superfici interessate e le opere accessorie. Un quadro tecnico preciso consente a tutti i soggetti di comprendere quali interventi rientrano nella sfera privata e in quella condominiale;
5. Coinvolgimento dell’amministratore di condominio, nel caso in cui l’intervento riguardi beni od opere di competenza condominiale. L’amministratore sottopone la questione all’assemblea, soprattutto in caso di manutenzione straordinaria sulle parti comuni; 
6. Approvazione dell’intervento secondo le maggioranze previste e definizione degli aspetti economici dell’opera; 
7. Affidamento dei lavori a un’impresa specializzata, capace di garantire un’organizzazione adeguata alle caratteristiche del cantiere, in particolar modo per interventi in quota o in zone difficilmente accessibili. 

EdiliziAcrobatica, specializzata in lavori in quota, effettua interventi su terrazzi, facciate e zone complesse dell’edificio in tutta sicurezza e con la massima precisione, impiegando la tecnica della doppia fune. Gli interventi su fune consentono di evitare l’impiego di strutture ingombranti, contribuendo a mantenere più liberi gli spazi condominiali e riducendo l’invasività del cantiere.

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Domande frequenti 

Il terrazzo esclusivo è sempre soggetto alla regola dell’1/3-2/3?

Il terrazzo esclusivo non sempre è soggetto alla regola dell’1/3-2/3. La ripartizione prevista dall’art 1126 c.c., infatti, si applica solo quando la terrazza o lastrico solare svolgono la funzione di copertura per gli ambienti sottostanti, pur essendo di proprietà o uso esclusivo. 

Chi convoca l’assemblea per deliberare la spesa?

L’assemblea di condominio viene convocata, per interventi che interessano parti comuni e opere di competenza condominiale, dall’amministratore di condominio. 

Cosa succede se il proprietario esclusivo rifiuta di pagare?

Se il proprietario esclusivo si rifiuta di pagare, nonostante la spesa sia stata correttamente individuata, ripartita e validata dalla delibera assembleare, il condominio può procedere al recupero del credito utilizzando gli strumenti previsti dalla disciplina condominiale.

La manutenzione ordinaria richiede una delibera condominiale?

La manutenzione ordinaria non richiede necessariamente una delibera condominiale, ma solo se l’intervento interessa elementi che svolgono una funzione di copertura per altre unità o di decoro architettonico dell’edificio. Se le opere riguardano solo la parte privata del terrazzo, il proprietario può procedere direttamente.

Chi paga il rifacimento dell’impermeabilizzazione del terrazzo?

Il rifacimento dell’impermeabilizzazione del terrazzo segue il criterio dell’art 1126 c.c. (1/3 proprietario esclusivo, 2/3 condomini interessati) qualora l’impermeabilizzazione svolga una funzione di copertura degli ambienti sottostanti.