Nel momento in cui occorre provvedere al rifacimento di un terrazzo privato in condominio, una delle prime domande che emergono è: chi paga le spese? La risposta a questa domanda non è univoca: dipende, infatti, dalla funzione del terrazzo.
Quando il terrazzo è a uso esclusivo e serve solo l’appartamento del proprietario di casa, i costi vengono generalmente quantificati a carico del singolo proprietario. Quando, invece, il terrazzo svolge anche una funzione di copertura per le unità sottostanti, può trovare applicazione l’articolo 1126 del Codice Civile.
Questo articolo prevede una specifica ripartizione delle spese tra utilizzatore esclusivo e condomini che beneficiano della copertura. Scopriamo come funziona e quali regole si applicano.
Terrazzo privato o lastrico solare? La distinzione che determina chi paga
Per poter stabilire quali soggetti dovranno sostenere i costi relativi al rifacimento di un terrazzo privato in condominio, è fondamentale innanzitutto distinguere tra lastrico solare e terrazza a livello.
Il lastrico solare è una superficie che svolge la funzione di copertura dell’edificio o di una sua parte. Può essere considerato una parte comune oppure essere attribuito in uso esclusivo o in proprietà esclusiva, a seconda del titolo. La terrazza a livello, invece, è una struttura direttamente collegata a un appartamento e ne costituisce l’estensione all’aperto.
Anche la terrazza a livello può svolgere una funzione di copertura per le unità sottostanti: funzione che incide sulla ripartizione spese condominiali, a prescindere dalla proprietà esclusiva della superficie.
Per individuare chi dovrà sostenere le spese, occorre verificare sia a chi appartiene il terrazzo, sia quali unità immobiliari vengano coperte dalla sua struttura.
Rifacimento terrazzo privato in condominio: cosa dice il Codice Civile
Il Codice Civile prevede una ripartizione spese condominiali, in caso di lavori su superfici esterne, che dipende dalla natura della struttura, dalla sua funzione e dalle unità immobiliari che ne traggono utilità. In particolare, sono cinque gli articoli rilevanti che occorre prendere in considerazione per comprendere le responsabilità in condominio: analizziamoli nel dettaglio.
Art. 1117 c.c.
L’articolo 1117 del Codice Civile individua le principali parti comuni dell’edificio (salvo diverso titolo), tra cui tetti e lastrici solari. Rappresenta il punto di partenza per comprendere se la superficie interessata dai lavori rientra nei beni comuni del condominio o se appartiene a un singolo proprietario. Per stabilire chi deve sostenere le spese, però, occorre verificare anche il titolo di proprietà e la concreta configurazione del terrazzo.
Art. 1123 c.c.
L’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce la regola generale da seguire per le spese relative alle parti comuni: ciascun condominio deve contribuire in proporzione al valore della propria proprietà, secondo le tabelle millesimali (salvo i casi in cui legge o convenzioni prevedano diversi criteri). Le spese vanno ripartite in proporzione all’utilità che ciascun condomino ricava, quando le parti dell’edificio servono i condomini in modo differente. L’art. 1123 permette di comprendere la distribuzione dei costi quando il terrazzo ha funzione comune.
Art. 1125 c.c.
L’articolo 1125 Codice Civile disciplina la manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai che separano due piani dell’edificio. In questi casi, le spese vengono ripartite in parti uguali tra i proprietari dei due piani, ciascuno per la parte che gli compete. Questa norma si distingue da quella applicabile a un lastrico solare o a una terrazza a livello con funzione di copertura, per i quali trova applicazione l’art. 1126 c.c.
Art. 1126 c.c.
L’articolo 1126 Codice Civile disciplina i casi in cui un lastrico solare sia dato in uso esclusivo a un condominio e quando le terrazze a livello svolgono una funzione di copertura delle unità sottostanti. Questa norma stabilisce che le spese devono essere ripartite:
- 1/3 a carico del proprietario esclusivo del lastrico o terrazza;
- 2/3 a carico dei condomini le cui unità immobiliari beneficiano della funzione di copertura, in proporzione al valore delle rispettive proprietà.
Trattasi del riferimento più importante per comprendere chi paga il rifacimento di un terrazzo privato che, oltre ad essere utilizzato in via esclusiva dal proprietario, svolge anche una funzione di copertura.
Art. 1135 c.c.
L’articolo 1135 del Codice Civile riguarda le attribuzioni dell’assemblea condominiale e stabilisce che spetta a quest’ultima deliberare sulle opere di manutenzione straordinaria (e relative spese). Questa norma va considerata quando gli interventi di rifacimento terrazzo interessano le parti comuni.
Quando le spese sono a carico del condominio
Se il terrazzo privato svolge anche una funzione di copertura per le unità sottostanti, le spese per la sua conservazione possono coinvolgere anche il condominio. Secondo l’articolo 1126 Codice Civile, la spesa deve essere ripartita per 1/3 a carico dell’utilizzatore esclusivo e per 2/3 a carico dei condomini che beneficiano della copertura.
Questa regola vale anche per lastrici solari a uso esclusivo e per terrazze a livello con funzione di copertura. Non tutti gli interventi svolti sul terrazzo, tuttavia, seguono questo criterio: occorre considerare la natura dei lavori e il loro rapporto con la funzione di copertura.
In particolare, gli interventi che coinvolgono generalmente il condominio riguardano:
- Impermeabilizzazione, quando è necessario ripristinare la tenuta della copertura;
- Ripristino della struttura, se il degrado interessa soletta e altri elementi strutturali;
- Sistemi di smaltimento acque, quando scarichi e bocchettoni richiedono interventi non ordinari;
- Demolizione e ripristino degli strati sovrastanti, quando pavimentazione e massetto devono essere rimossi per intervenire sull’impermeabilizzazione.
Le opere che riguardano esclusivamente l’utilizzo privato del terrazzo, come finiture e migliorie, devono essere sostenute solo dal proprietario esclusivo.
Infiltrazioni dal terrazzo: cause frequenti e responsabilità
La causa delle infiltrazioni terrazzo può essere differente, sulla base degli elementi della struttura degradati. Tra le cause più frequenti di infiltrazioni troviamo:
- Guaina impermeabilizzante deteriorata dal tempo e dall’esposizione agli agenti atmosferici;
- Fessurazioni del massetto, che favoriscono il passaggio dell’acqua;
- Scarichi e bocchettoni ostruiti o danneggiati, che provocano frequenti ristagni;
- Pendenze insufficienti, che impediscono il corretto deflusso dell’acqua;
- Giunti, raccordi e punti perimetrali deteriorati, particolarmente esposti alle infiltrazioni;
- Passaggi di ringhiere, parapetti e tubazioni, se i relativi raccordi con l’impermeabilizzazione non sono integri;
- Pavimentazione e fughe deteriorate, che contribuiscono alla penetrazione dell’acqua.
Una macchia sul soffitto dell’appartamento sottostante non indica necessariamente il punto preciso in cui si trova il problema. È necessario, infatti, individuare il percorso dell’acqua e l’elemento che ha perduto la sua funzione impermeabilizzante.
Per quanto riguarda le responsabilità dell’infiltrazione, bisogna considerare la funzione del terrazzo: se funge da copertura, la responsabilità ricade sia sul proprietario esclusivo che sul condominio, come stabilito dall’art. 1126 c.c.
Ad esempio, la sentenza delle Sezioni Unite n. 9449/2016 della Corte di Cassazione chiarisce che occorre considerare sia gli obblighi di manutenzione del titolare del terrazzo che quelli del condominio, in relazione alla funzione di copertura.
Per comprendere le responsabilità, è necessario accertare la causa dell’infiltrazione e individuare l’intervento necessario a ripristinare lo stato ottimale della struttura.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: perché la differenza cambia la ripartizione
Distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria è fondamentale per poter qualificare il tipo di intervento. Tuttavia, tale distinzione non determina in modo esclusivo la responsabilità legata alle spese: occorre considerare anche la proprietà del terrazzo, la sua funzione e le unità immobiliari che ne traggono utilità.
Valutiamo cosa rientra, generalmente, nella:
- Manutenzione ordinaria. Rientrano interventi di modesta entità, necessari a mantenere il terrazzo in buone condizioni. Ad esempio, la pulizia di pavimentazione e scarichi, piccole riparazioni delle finiture, interventi localizzati su fughe, sigillature o altri elementi deteriorati;
- Manutenzione straordinaria. Comprende opere di maggiore entità, come il rifacimento dell’impermeabilizzazione, la demolizione e rifacimento del massetto, il ripristino o consolidamento della soletta, o altri interventi estesi conseguenti a infiltrazioni.
Se il terrazzo svolge una funzione di copertura, gli interventi utili alla sua conservazione rientrano nella disciplina dell’art. 1126 c.c., siano essi di manutenzione ordinaria o straordinaria. In caso di lavori straordinari su parti comuni, invece, occorre considerare l’art. 1135 c.c., che prevede un ruolo specifico per l’assemblea condominiale.
Balconi, logge e terrazze a livello: le regole cambiano?
Balconi, logge e terrazzo a livello: la ripartizione delle spese può cambiare, non seguendo le medesime regole, poiché occorre considerare struttura, proprietà e funzione di ogni elemento dell’edificio. Scopriamo le differenze e come capire chi deve sostenere le spese per il rifacimento di questi elementi.
| Tipologia | Caratteristica principale | Criterio generalmente applicabile |
| Lastrico solare comune | Svolge una funzione di copertura ed è destinato all’uso comune | Le spese sono generalmente ripartite secondo l’art. 1123 c.c., in base ai criteri condominiali applicabili |
| Lastrico solare a uso esclusivo | Funzione di copertura, ma utilizzo riservato a un solo condomino | 1/3 a carico dell’utilizzatore esclusivo e 2/3 a carico dei condomini alle cui unità serve da copertura, secondo l’art. 1126 c.c. |
| Terrazza a livello a uso esclusivo con funzione di copertura | È collegata direttamente a un appartamento e copre le unità sottostanti | Può applicarsi l’art. 1126 c.c., quando ricorrono i relativi presupposti |
| Terrazzo privato senza funzione di copertura | Serve esclusivamente l’unità immobiliare cui appartiene | Le spese relative agli elementi di proprietà e interesse esclusivi sono generalmente a carico del proprietario |
| Balconi aggettanti | Sporgono rispetto alla facciata e costituiscono un prolungamento dell’appartamento | Le spese sono a carico del proprietario, fatta eccezione per eventuali elementi con funzione condominiale, come quelli che contribuiscono al decoro architettonico |
| Balconi incassati o logge | Sono inseriti nella sagoma dell’edificio e la soletta può separare due unità sovrapposte | La ripartizione va valutata in base alla struttura e alla funzione concreta. In alcuni casi può valere l’articolo 1125 Codice Civile |
Il ruolo del regolamento condominiale
Un ulteriore elemento da verificare per stabilire chi dovrà sostenere le spese legate al rifacimento del terrazzo privato in condominio è il regolamento condominiale.
L’art. 1138 c.c. disciplina il contenuto del regolamento di condominio, il quale può riguardare l’utilizzo delle parti comuni, la ripartizione spese condominiali, il decoro e l’amministrazione.
Per comprendere il ruolo del regolamento condominiale, è bene distinguere tra:
- Regolamento assembleare, ovvero l’insieme di regole approvato dall’assemblea secondo le maggioranze previste dalla legge. Tale regolamento non può modificare i criteri legali di ripartizione delle spese stabiliti dal Codice Civile. Non può introdurre un criterio differente da quello previsto dall’art. 1126 c.c., quando questa norma è applicabile;
- Regolamento contrattuale, ovvero un regolamento accettato da tutti i condomini, di natura contrattuale, mediante atti di acquisto o necessario consenso. Questo regolamento può prevedere, nei limiti consentiti dalla legge, criteri di ripartizione differenti rispetto a quelli stabiliti dal Codice Civile. Tuttavia, non può derogare alle norme inderogabili e le eventuali clausole devono essere valutate in relazione al loro contenuto e alla natura della convenzione.
Come si ripartiscono in pratica le spese: un esempio concreto
Può essere utile, per comprendere come funziona nella pratica la regola stabilita dall’articolo 1126 Codice Civile nell’ambito degli interventi su terrazzi privati, fornire un esempio numerico.
Ipotizzando che il rifacimento di una terrazza a livello, a uso esclusivo ma con funzione di copertura per 4 appartamenti, abbia un costo pari a 18.000€, la spesa verrà così suddivisa:
- 1/3, ovvero 6.000€, a carico del proprietario che ha l’uso esclusivo della terrazza;
- 2/3, ovvero 12.000€, a carico dei 4 proprietari che beneficiano della copertura, in proporzione al valore delle rispettive proprietà.
Analizziamo la ripartizione per i 4 appartamenti coperti in base ai millesimi, il cui totale è 1.000:
- Appartamento A, 300 millesimi. La formula di calcolo è: 12.000 x 300/1.000 = 3.600€;
- Appartamento B, 250 millesimi. La formula è 12.000 x 250/1.000 = 3.000€;
- Appartamento C, 250 millesimi. La formula è 12.000 x 250/1.000 = 3.000€;
- Appartamento D, 200 millesimi. La formula è 12.000 x 200/1.000 = 2.400€;
Se il proprietario della terrazza è anche il proprietario dell’appartamento A, dovrà quindi sostenere i due costi (complessivamente 9.600€, dei quali 6.000€ in qualità di utilizzatore esclusivo e 3.600€ come proprietario dell’unità che beneficia della copertura).
Quando serve un intervento professionale per il rifacimento del terrazzo
In presenza di infiltrazioni, fessurazioni, distacchi o deterioramento dell’impermeabilizzazione terrazzo privato in condominio, è bene affidarsi a un professionista in grado di individuare la causa del problema.
Un sopralluogo tecnico consente di verificare lo stato di pavimentazione e massetto, le condizioni dell’impermeabilizzazione, scarichi, pendenze, giunti, fessure e raccordi. La verifica preliminare permette di comprendere se è sufficiente un intervento localizzato o se occorre procedere con il rifacimento completo del terrazzo, con rimozione degli strati e rifacimento dell’impermeabilizzazione.
La scelta della tecnica di impermeabilizzazione terrazzo deve considerare le caratteristiche del terrazzo e lo stato degli strati esistenti. Scegliere un’impresa specializzata consente di usufruire di servizi completi, accurati e professionali.
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Domande frequenti
Chi paga il rifacimento di un terrazzo privato in condominio?
Per stabilire chi paga il rifacimento di un terrazzo privato in condominio, occorre comprendere se il terrazzo svolge una funzione di copertura: in questi casi, viene applicato l’art. 1126 c.c. Quando è di uso esclusivo, le spese sono a carico del solo proprietario.
Quando si applica l’art. 1126 del Codice Civile?
L’art. 1126 c.c. si applica ai lastrici solari o alle terrazze a livello a uso esclusivo che svolgono una funzione di copertura.
Se il terrazzo provoca infiltrazioni, chi deve pagare i danni?
In caso di infiltrazioni, le spese relative ai danni dipendono dalla causa del problema e dalle responsabilità accertate. Per lastrici e terrazze a uso esclusivo con funzione di copertura, vengono coinvolti sia proprietario del terrazzo che condominio.
Il proprietario della terrazza deve pagare tutto?
Il proprietario della terrazza non deve sempre farsi carico dell’intera spesa: se la terrazza copre altre unità immobiliari, viene applicato l’art. 1126 c.c. Il proprietario dovrà sostenere 1/3 delle spese, mentre i 2/3 rimanenti verranno ripartiti tra i condomini che beneficiano della copertura.
Per il rifacimento del terrazzo servono i millesimi?
Per il rifacimento terrazzo privato in condominio occorre analizzare i millesimi di proprietà, quando viene applicato l’art. 1126 c.c., poiché la spesa deve essere ripartita tra i condomini interessati in proporzione al valore delle rispettive proprietà.
